







Het ingebouwde bezit, '97, gelegen aan een ingesloten perceel die van 5615m2, 181 m2 leefruimte met inbegrip van een binnenpool opscheppen. Eens binnen, hebt u een hal, afzonderlijk toilet, gepaste keuken die met ontbijthoekje, op een terras, woonkamer (57m2) openen met open haard, toegang tot het binnen zwembad, die tot een behandeld terras met barbecue, doucheruimte leiden, één slaapkamer die met gepaste garderobe, op een behandeld terras, doucheruimte, bureau openen. Boven: één slaapkamer die tot een terras, badkamers leiden + overgiet, afzonderlijk toilet, twee slaapkamers die op een terras, doucheruimte openen. Garage (80m2) met workshop en ketelruim - gascentrale verwarming, 30m2 waterreservoir. Contacteer ons vandaag voor meer informatie....
Gevestigd in een hoogst gezochte woonwijk van Peymeinade, profiteert deze charmante villa van een onbelemmerde mening en geplaatst op een stil en vreedzaam gebied. Het bezit wordt geplaatst op een perceel 1,380m2 van land en aanbiedt 185m2 van leefruimte (voor een totale oppervlakte van 245m2). Buitenkant: De automatische smeedijzerpoort opent op een graniet-bedekte promenade, die door zonnepanelen wordt verlicht. Een enorm terras 100m2 kenmerkt een de zomerkeuken (met pizzaoven, barbecue en marmeren steenbassin). De pool wordt verwarmd door een warmtepomp en door een terras 150m2 dat door Libanese marmeren balusters omringd wordt beveiligd. Een zonnedouche en een smeedijzerpergola voltooien deze ontspannende ruimte. Benedenverdieping: De villa is samengesteld uit een eetkamer met een open haard en een geïntegreerd fornuis Godin, een volledig-uitgeruste onafhankelijke keuken, en twee slaapkamers, met de ruimte van de Engels-reeksdouche....
Onroerend goed te koop (Vertaling niet beschikbaar): Huis te koop in La Croix-Valmer, Var, Alpen Côte d'Azur, Frankrijk.
Slaapkamers: 10
Dit Huis beslaat 269m2.
...
Gevestigd dichtbij het historische dorp van Le Rouret, in een stille en veilige woonbuurt, deze is de authentieke Provencal boerderijdata van 1889 en volledig van karakter, moet het worden gezien waarderen. Dit charmante bezit biedt 290 m2 leefruimte, klaar om volgens uw voorkeur te vernieuwen aan. Het bezit zit op een 1.500 m2 gemodelleerd perceel die talrijke een eeuw oude en fruitbomen kenmerken. Het belangrijkste huis bestaat uit, op de benedenverdieping: een hal, woonkamer met open haard, eetkamer het achterland overzien, keuken, en hoofdslaapkamer die. Een in de schaduw gesteld, privé terras met een steenoven is ideaal voor het openlucht dineren. Boven zijn drie verdere slaapkamers en twee badkamerss. Een onafhankelijke secundaire sectie omvat boven een open keuken met het leven gebied, twee slaapkamers, en een badkamers. De gronden zijn meestal zonnig met in de schaduw gestelde gebieden, die een zwembad kenmerken en verzekerend h...
Op dynamische en emblematische Route des Platanes, een paar notulen van het historische centrum, wordt een lichtgevende villa van 170 m2 onthuld in een 700 m2 gemodelleerde tuin. Een kunst Provencal van het leven van waar het eigentijdse comfort de trillende charme van het leven van Aix-en-Provence ontmoet. Zodra u binnengaat, zal u door een ruime woonkamer met open haard, een elegant uitgeruste keuken met aangrenzende wasserijruimte, 2 slaapkamers, 1 heldere studie, 1 doucheruimte en afzonderlijk toilet worden verrukt. Boven, nodigen 2 geraffineerde reeksen, met inbegrip van 1 hoofdreeks met kuuroordbadkamers en kleedkamer, u uit om van de privacy van uw eigen huis te ontspannen en te genieten. Buiten, wordt alles ontworpen voor ontspanning en vrolijkheid: 9x4m zwembad, groot 250m2 terras, tuinloods, pétanque hof, parkeerterrein 100m2 met elektrisch het laden punt. De automatisering van het huis en het videotoezicht voltooien de comfor...
Benedenverdieping: hal, gepaste keuken, 66m2 dubbele ontvangstruimte, gasttoilet en grote 50m2 hoofdreeks of afzonderlijke flat. Boven: 4 slaapkamers, 3 met Engels-reeksbadkamerss. De villa kenmerkt een traditioneel 11x5 zwembad, een poolhuis, een dubbele garage en kleine 12m2 mazet dat als workshop of kelder zouden kunnen worden gebruikt. Allen op een vlak perceel van 2000m2.Contact ons voor een bezoek en een persoonlijke selectie van alternatieve eigenschappen. Wij bieden de volledige dienst in onroerende goederen, van selectie, bezoeken en onderhandelingen aan financiering, vernieuwingen en de meest efficiënte fiscale structuur aan. Gebruik ons uitgebreid deskundig netwerk!...
Onroerend goed te koop (Vertaling niet beschikbaar): Huis te koop in Vence, Franse Rivièra Nice area, Alpen Côte d'Azur, Frankrijk.
Slaapkamers: 4
Dit Huis beslaat 230m2.
...
Genesteld in het hart van een gezocht gebied, in een veilig privé domein, bouwde deze elegante 208 m2Provencal villa 2006 gevestigd in het achterland van Cannes, in de commune van Peymeinade.This bezitsvoordelen van in absolute kalme en bewaarde privacy, aangezien het niet wordt overzien. Zodra u binnengaat, zal u door grootmoedige volumes en uitzonderlijke helderheid worden verleid. De benedenverdieping is gestructureerd rond een grote woonkamer gebaad in licht, een vriendschappelijke eetkamer en een gepaste keuken, al het openen op een zuidwesten die terras onder ogen zien die een panorama van de heuvels aanbieden. Een functioneel bureau, een afzonderlijk toilet en een hoofdreeks met kleedkamer en doucheruimte voltooien dit niveau, veelbelovende comfort en elegantie. Boven, bieden twee Engelse reeksslaapkamers met hun privé badkamerss en balkons evenals een afzonderlijk toilet extra slaapgebieden, ideaal voor het onderhouden van famil...
EXCLUSIEF AAN DORPEN BEAUX! Van het ogenblik stapt u op dit bezit u door zijn charme zal worden verleid! Omringd door gebieden en weiden en op de rand van een delighful dorp Aveyronnais, indrukwekkend wordt dit, het bezit van de bourgeois-Stijl, met zijn stroom, parkland, zwembad en vernieuwde steengebouwen, ontworpen om te charmeren en indruk te maken op! Binnen, is het belangrijkste huis stylishly vernieuwd om vele authentieke, karaktereigenschappen te behouden. Een korrelbrander, installeerde in 2022, bevoegdheden het centrale verwarmingsysteem om comfort door de manor te verzekeren. Lichte stromen binnen van elke kant en er zijn verleidende meningen van de lange gang aan de vernieuwde schuur over de oprijlaan en aan de verrukkelijke tuinen en parkland bij het achtergedeelte van het bezit. Op de benedenverdieping is er een kombuiskeuken, groot keuken/het dineren gebied met indrukwekkende schoorsteen, 2 salons, een schitterende, ...
Volkomen blootgestelde die villa op een 1138 sqmperceel wordt geplaatst. Het bestaat uit een hoofdhuis die aanbieden, op de benedenverdieping, een „kathedraal“ woonkamer met open haard, openend op een eetkamer, die een ruimte van sqm rond 42 die met licht geven door, met het zwembad aan één kant en een het welkom heten terras op andere, dank stromen in het bijzonder aan een mooi barbecuegebied. De ontdekking gaat met 2 slaapkamers op de benedenverdieping, met een hoekdouche, en een badkamers met hoekbad verder (Balnéo). Het parterre opent op een mezzanine ruimte met een studie, een kleedkamer en een slaapkamer met een terras Tropézienne. Één kant van de villa wordt overgegeven aan een vlakte bestaand uit een woonkamer met keukengebied (23sqm), uit een slaapkamer met klein antichambre (stapelbedden voor kinderen) en uit een doucheruimte. Andere faciliteiten omvatten een grote wasserijruimte, kelders, een afgeworpen workshop en, vooral, e...
Gevestigd in het Natuurreservaat Luberon, dichtbij Banon, in het midden van eiken bomen, komen de enorme weiden, talrijke fruitbomen, en scrubland, en ontdekken dit prachtige 20 hectarebezit en zijn boerderij van ongeveer 500 m2. In absolute kalmte, die van prachtige meningen van het platteland genieten, biedt het bezit veelvoudige mogelijkheden om allerlei gebeurtenissen te organiseren: de huwelijken, seizoengebonden huren, landbouwbedrijf blijft, en zelfs een wellnessterugtocht. Het belangrijkste huis, ongeveer 260 m2, wordt georganiseerd rond: - Een leven-dineert ruimte die op een mooi terras met Banon steenlijsten openen. - Een volledig-uitgeruste keuken. - Een tweede charmante eetkamer met een steenvloer en een houten fornuis. - Zes grote slaapkamers (17m2, 26m2, 12m2, 17m2, 16m2, en 17m2), elk met een badkamers en een toilet. Beschut in het groene plaatsen, is ongeveer 100 meters van het belangrijkste huis, de bouw van ongeveer 20...
In een weelderig gehucht op beschermde heuvels, dichtbij het mooie strand Cavaliere, biedt deze ruime villa 280 m2 van potentieel voor een vernieuwingsproject aan. De reeks op meer dan 4.500 m2 land op een goed-gehandhaafd natuurlijk gebied, het bezit bestaat momenteel uit twee als volgt geschikte eenheden: - Benedenverdieping: Het kenmerken van hoge plafonds en overzeese meningen van elke ruimte, een het groot leven/het dineren gebied met een open keuken die tot de tuin leiden, een behandeld verandaterras met meningen van de heuvels en het overzees, 3 mooie slaapkamers, en 2 badkamerss. - Het niveau van de tuin: Woonkamer met keuken, 3 slaapkamers, en 2 badkamerss. De volledige vloer opent op een breed terras met onbelemmerde meningen en volledige privacy. Deze prachtige plaats en grootte van de villa bieden de kans om een gemoderniseerd huis met zeldzame en gezochte kwaliteiten in Le Lavandou tot stand te brengen....
Uitzonderlijk overzees-Mening Eigentijds die Huis in Pointe Rouge, Marseille (13008) in het hart van het dorp van de Rouge Pointe, enkel ogenblikken van het strand en de jachthaven, dit zeldzame eigentijdse rijtjeshuisaanbiedingen wordt gevestigd 120 m2 elegante leefruimte en 70 m2 terrassen, met inbegrip van een buitengewoon dak met panoramische overzeese meningen. Een architecturale Gem die met Adembenemende ViewsUpon, een geraffineerde in de was gezette concrete trap leidt tot het parterre binnengaan, waar een bureauruimte geniet van overweldigend meningen van het Middellandse-Zeegebied en de Eilanden Frioul. De hoofdreeks, voltooit met een kleedkamer en de ruimte van de Engels-reeksdouche, ziet ook het overzees onder ogen, die een rustige terugtocht aanbieden. Een tweede ruime slaapkamer die, die zijn eigen ruimte van de Engels-reeksdouche kenmerken en gebied kleden, opent op een rustig terrasterras. De naadloze binnen-OpenluchtLivi...
De ontwikkeling bestaat uit zes luxe losgemaakte villa's in het gezochte district Termes. Dit is de 120 villa van de m2 3 slaapkamer. Elke villa is ontworpen om aan strikte criteria van modernisme en elegantie te voldoen. De architectuur is eigentijds, met een nadruk op licht en moderne toestand. De villa's kenmerken een individueel dak zwembad. Grote woonkamers met ononderbroken meningen van de heuvels Termes en tuin-vlakke slaapkamers met directe toegang tot de groene ruimten. De bijzondere zorg is genomen met de vegetatie en de Mediterrane species om privacy en sereniteit te waarborgen! Volledige info op verzoek....
Spéracèdes - Mooi villapanorama Enige Agent. Spéracèdes, mooie villa over ong. 210 sq.m op op twee niveaus en bouwt op een land van ong. 2 400 sq.m voort. Vrij en gelegen op een gezocht gebied, biedt de villa een buitengewoon panorama aan. Het huis omvatte een grote woonkamer open op een mooi zonnig terras van 91 sq.m, keukenruimte, genieten 4 heldere Engelse reeksslaapkamers allen van de mening. Zoute oneindigheidspool, garage, te verstrekken keuken. Dubbele verglazing Zwembad Kruip ruimte Openlucht verlichting ...
Onroerend goed te koop (Vertaling niet beschikbaar): Huis te koop in Cabries, Alpen Côte d'Azur, Frankrijk.
Slaapkamers: 6
Dit Huis beslaat 300m2.
...
Enkel 5 minuten van het historische centrum van Aix-en-Provence, in een populaire woonwijk, komen en ontdekken deze die familievilla volledig in 2023/2024.With een oppervlakte van ongeveer 190 m2 wordt vernieuwd, heeft het gebouw twee niveaus en omvat: - op het tuinniveau, een ingang die een zo ruime woonkamer openbaren aangezien het helder is, ontworpen rond een centrale open haard die alle ruimten met elkaar verbindt. De gepaste Amerikaanse keuken combineert luxe, door zijn materialen zoals steen Mareuil en het Kwartsiet van Taj Mahal, en functionaliteit, dankzij zijn talrijke bergruimten, en door een bijkeuken aangevuld die een extra voordeel van praktisch aspect toevoegt. De eetkamer heeft een mooie ruimte voor het onderhouden en het zitkamergebied opent helder op de openluchtruimte. Dit wordt voltooid door een slaapgebied met twee slaapkamers, een doucheruimte en een spelenruimte (of bureau). - boven, leidt het landen tot een eerst...
Een licht-gevuld en prachtig vernieuwd familiehuis op een zonnig vlak perceel, enkel notulen te voet van restaurants, winkels en de lokale lage school. Met gecombineerde leefruimte van 205m2 en een ruime en gemakkelijk gehandhaafde tuin van 1833m2, met grote pool en omringend terras, is het ideaal gezien geschikt voor familie het leven. Benedenverdieping: hal, open plankeuken/het dineren/woonkamer met eigenschapopen haard, studie/bibliotheekgebied, speelkamer, dubbele slaapkamer, badkamers en grootmoedige wasserij/workshop. Hogere vloer: grote hoofdreeks met het kleden zich en Engels-reeksdouche, twee verdere dubbele slaapkamers en familiebadkamers. Afzonderlijk gastplattelandshuisje: open plankeuken/de dinerende/levende, dubbele slaapkamer en ruimte van de Engels-reeksdouche. Het bezit schept een aantal terrasvormige gebiedenideal voor het openlucht dineren en het onderhouden op, parkerend voor auto's 4+, vloerverwarming en omkeerbare ...
Onroerend goed te koop (Vertaling niet beschikbaar): Huis te koop in Aix-en-Provence, Bouches du Rhône, Alpen Côte d'Azur, Frankrijk.
Slaapkamers: 6
Dit Huis beslaat 226m2.
...
Dit mooie familiehuis heeft adembenemende meningen van de heuvels van Bar Sur Loup. het wordt binnen een schitterend zuiden genesteld die tuin onder ogen zien die volledige vrede aanbieden en huis van de serenityThis heeft het mooie familie adembenemende meningen van de heuvels van Bar sur Loup. het wordt binnen een schitterend zuiden genesteld die tuin onder ogen zien die volledige vrede en sereniteit slechts 30 minuten van Cannes en 12 minuten van dorp Valbonne aanbieden. Het huis werd gebouwd door de huidige eigenaars en is impeccably gehandhaafd met een buitengewone lay-out voor een grote familie. Het grote leven en het dineren romm leiden tot een open keuken op één kant en een hoofdslaapkamerreeks met bureaugebied en badkamers op de overkant. De Franse deuren leiden van zowel de woonkamer als hoofdslaapkamer op een groot terras perfect voor het entertaing en het nemen in de mening. Beneden hebt u een andere grote woonkamer en twee ...
MANDELIEU/BEKIJKEN DE NIEUWE VILLA'S MET OVERZEES: Dit nieuwe programma wordt uit zes luxe individuele villa's samengesteld die in het zeer populaire district Termes worden gevestigd. Elk van deze villa's is ontworpen en ontworpen om aan strikte criteria van modernisme en elegantie te voldoen. De architectuur is bedoeld eigentijds te zijn, geconcentreerd op licht en moderne toestand. De villa's worden samengesteld uit een individueel zwembad die op het dak, de grote woonkamers op een duidelijke mening van de heuvels Termes openen en de ruimten op het tuinniveau met directe toegang tot de groene ruimten. De bijzondere zorg is genomen met de vegetatie en de Mediterrane species: waarborg van privacy en sereniteit. Elke villa is ontworpen om u met zijn harmonie en selectie van zijn materialen te verleiden. De volumes worden verbeterd door hoge plafonds. Worden de hoge norm eigentijdse diensten gezet ten dienste van uw comfort van het leven....
Onroerend goed te koop (Vertaling niet beschikbaar): Huis te koop in La Ciotat, Bouches du Rhône, Alpen Côte d'Azur, Frankrijk.
Slaapkamers: 5
Dit Huis beslaat 150m2.
...
Voor een zeer mooi vlak en geschermd park van de grondstijl, villa die bestaan uit: Benedenverdieping: een flat van 150 die m2 uit een woonkamer met open haard en uitgeruste keuken 45 m2, kelder, 2 slaapkamers, bureau, badkamers met toilet, doucheruimte met toilet, veranda/terras 20 vloer worden samengesteld m2.1st: een flat van 150 die m2 uit een woonkamer met open haard en uitgeruste keuken 45 m2, kelder, 3 slaapkamers, badkamers met toilet, doucheruimte met toilet, terras in veranda worden samengesteld 20 m2. Dubbele garage 2 x 20 m2. Bijgebouwen. Betegelde pool 12m x 5,5m met douche en toilet. De mening van Nice. Goed blootgesteld. De drainage van leidingen, leidingengas. Automatische poort met videofoon. Schuilplaats voor 4 auto's. Villa met grote smaak wordt hersteld die! Mooie voordelen....
Authentieke Steen „Bergerie“ met het Bosje van de Olijf en Panorama's - FayenceNestled op een prachtig perceel van meer dan 5.200 m2 dat met rijpe olijfbomen wordt versierd, deze betoverende vroegere steen bergerie geniet een van bevoorrechte plaats enkel ogenblikken van het charmante heuveltopdorp van Fayence, in het hart van Var van de Provence platteland. Het bezit biedt ong. 190 m2 leefruimte aan, afscheidend leeftijdloos karakter en zonnebadend in vreedzame landelijke omgeving met verrukkelijke open meningen. Binnen propertyAn heet de elegante hal u in het belangrijkste huis welkom. De ruime woonkamer, volledig met een traditionele open haard, opent op een zonnig terras, ideaal voor al fresko het dineren. De aangrenzende gepaste keuken wordt volkomen ontworpen voor het joviaale onderhouden. Dit niveau ook gastheren twee comfortabele slaapkamers en een familiebadkamers, evenals een verdere slaapkamer met een doucheruimte. Een afzond...
Prachtige manor die van 1870 dateren, gelegen in Le Thor, in de directe nabijheid van l'Isle-sur-La-Sorgue. De reeks op een grootmoedig perceel van 1520 m2, deze uitzonderlijke woonplaats biedt een totaal van 325 m2 leefruimte, met inbegrip van 280 m2 voor het belangrijkste huis met 4 slaapkamers en 1 bureau, evenals een 50 m2bijgebouw in de tuin aan. De charme van het bezit wordt verbeterd door een zwembad in de vorm van een bassin (7 x 3.5m), volkomen geïntegreerd in de authentieke omgeving van het huis. Talrijke kleine bijgebouwen voltooien dit bezit. Volkomen gehandhaafd in overeenstemming met zijn origineel karakter, kenmerkt het huis houten dubbel-verglaasde vensters, combinerend modern comfort met het behoud van zijn erfenis. Het binnenland maakt op met zijn ruime het leven gebieden, hoge plafonds, en een oorspronkelijke vloer van het periodeterrazzo indruk, die de unieke charme van de plaats versterkt. Ideaal gezien gevestigd in...
La Colle Sur Loup, Losgemaakt huis met 4 ruimten in absolute kalm en zonder vis-à-vis op een vlak perceel van 1018 m2. Voor één niveau, zult u een grote woonkamer met zijn tussenvoegselopen haard, een hoofdreeks met 2 kleedkamers evenals zijn badkamers en douche, een onafhankelijk toilet, een onafhankelijke uitgeruste familiekeuken, al het openen op een groot terras met een opgeheven tuin en een verwarmd en omvat zwembad, een gesloten garage met zijn waterpunt vinden. Onder ogen ziend zuiden en het westen, kunt u van de zon genieten tot het gelijk maken. Boven, 2 slaapkamers, een badkamers en een toilet. Grote elektrische poortmogelijkheid om vele voertuigen te parkeren. Zeldzaam op de markt!...
Draguignan - district Selves bieden wij u een groot en charmant bezit van 20.885 m2 aan, genietend van een duidelijke mening van de naburige heuvels. De reeks terug van de zeer dichte stad, nog en in een stille en natuurlijke hoek, is de deze oude bouw vernieuwd en dan gevernieuwd om 310 m2 leefruimte vandaag aan te passen, die in twee delen worden verdeeld. - Mas is samengesteld op de benedenverdieping van een mooie gewelfde ingang met tussenvoegselopen haard, een afzonderlijke keuken, een grote woonkamer met blootgestelde houten stralen, twee slaapkamers en een doucheruimte met toilet. De hogere vloer wordt samengesteld uit twee grote reeksen, elk met twee slaapkamers en een doucheruimte met toilet. Deze vloer is toegankelijk van twee binnenlandse trappen en één buitenkant, die zeer beweging vergemakkelijkt. - Le Mazet is een onafhankelijke bijlage van ongeveer 95 m2 op één niveau, die uit een grote woonkamer met zitkamer/eetkamer en ...
Recente eigentijdse villa voor verkoop aan het dorp van DE La Tour van het Plan. Vreedzaam gevestigd en op een vlak gemodelleerd perceel van 1.040 m2 met panorama's over de wijngaarden en de heuvels. Zuidelijke blootstelling. Aanpassing: Ingang op een oprijlaan met parkeren, garage. Zaal met gasttoilet, woonkamer die die op een terras openen door de tuin wordt uitgebreid. Volledig uitgeruste keuken met centraal eiland en het dineren gebied. Drie Engels-reeksslaapkamers met badkamers of douches. Mezzanine bureau. Het bezit heeft koelen het onder de vloer/het verwarmen. Schop terug en wikkel af op nemen opzij een onderdompeling in 11 mx 3.50 m zwembad. Grote terrassenideal voor het onderhouden en ontspanning. De rust van het platteland een paar notulen van het dorp!...
Charmant bezit met meermening en 7233 m2 land in absolute rust. Enkel 10 minuten door auto van het centrum van Evian, dit 13 ruimtebezit met inbegrip van: een woonhuis met een kelderverdieping, een benedenverdieping en twee vloeren. 261 m2 leefruimte op 7233 m2 land. Binnenkant op het kelderverdiepingsniveau: 2 kelders, ketelruim, 2 bewoonbare ruimten: keuken, slaapkamer met badkamers (gootsteen, douche, WC). Op de benedenverdieping: Ingang, eetkamer met een fornuis, een kleine woonkamer met open haard en toegang tot een terras (S/E), een uitgeruste keuken, een tweede kleine woonkamer met het balkontoegang van de meermening. Op de 1st verdieping: 4 slaapkamers, 3 waarvan een gootsteen, balkon met de mening van het het noordenmeer, en een balkon aan het zuiden hebben. Een badkamers met badkuip en douche. 2de verdieping: Grote ruimte met meermening (5 ruimten) om te zetten. Bijlagen: Oude die garage in een kleine onafhankelijke vernieuwde...
Op een stil gebied met een mening van de wijngaarden, bestaat deze recente villa op 1020m2 van land van rond 154m2 uit: hal op een grote woonkamer openen en zijn open gepaste keuken op de tuin en het terras openen, op mezzanine een bureau, een mooie slaapkamer met kleedkamer en doucheruimte, 2 slaapkamers die met 2 doucheruimten, één waarvan slaap op mezzanine met kleedkamer. Mooi zwembad van 11x3.5m. Ruime parkeren en garage. Contacteer ons voor een bezoek en een persoonlijke selectie van alternatieve eigenschappen. Wij bieden de volledige dienst in onroerende goederen, van selectie, bezoeken en onderhandelingen aan financiering, vernieuwingen en de meest efficiënte fiscale structuur aan. Gebruik ons uitgebreid deskundig netwerk!...